Экономический курьер

Слезам не верят

Поспешай медленно
— У меня для вас прекрасный вариант — двушка. Всего за 45 тысяч! Сама бы купила, но сейчас на мели — ни копейки в заначке. Правда, квартирка требует ремонта, — радушная улыбка не сходит с лица риелтора. — Уже десять лет работаю и только второй раз такая удача. Точно говорю! Но есть одна проблемка…
Всем своим видом риелтор демонстрирует, что такой аппетитный вариант упускать непростительно.
Выясняется, что неправдоподобно дешевая двушка находится в Шабанах. Один из бывших жильцов отбывает срок, и чтобы без лишних хлопот продать квартиру, его жена собирается переоформить недвижимость на сестру.
Короче, «налетай, торопись, покупай живопись» и наслаждайся. Правда, только до тех пор, пока второй жилец не вернется…

История халатности не терпит
К покупке жилья, как и любой другой финансовой сделке, нужно подходить предельно внимательно. Слишком много подводных течений может скрывать тихая, на первый взгляд, заводь. Нюансы законодательства и нотариальные тонкости — китайская грамота для новичка. Поэтому стоит заранее узнать о том, какие подвохи могут ждать покупателя на рынке недвижимости.
Не совсем благоприятным обстоятельством считается, например, если жилье раньше несколько раз перепродавалось и переходило от владельца к владельцу.
— Дать стопроцентную гарантию, что за такой квартирой не числятся какие-то махинации, очень сложно, — поясняют нотариусы. — Могут быть и непреднамеренные ошибки, допущенные при оформлении документов. Случается, что подобные казусы всплывают лишь через несколько лет, и тогда владельцу приходится проходить через малоприятные разбирательства.
Самый лучший вариант для любого покупателя — чистая продажа, предполагающая, что в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Приобретая недвижимость, стоит договориться с хозяевами, чтобы они выписались накануне заключения договора. Однако бывает и так, что владелец готов полностью освободить занимаемую жилплощадь лишь через некоторое время после продажи. Тогда стоит четко обозначить сроки выселения в договоре купли-продажи.
Осторожнее следует подходить к покупке квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние. Согласно белорусскому законодательству детей позволяется выписывать только на равнозначную или большую жилплощадь. Разрешение на это дает исполком. Однако если на новом месте у ребенка возникнут какие-либо проблемы, его административным решением могут вернуть обратно, причем интересы нового владельца не учитываются. Именно поэтому некоторые покупатели, опасаясь лишней волокиты и рисков, предпочитают обращаться к продавцам, которые не обременены иждивенцами младше 18 лет.
Не помешает также проверить, есть ли в интересующей квартире временно выписанные жильцы. Например лица, отбывающие срок, проходящие службу в армии или выехавшие на учебу в другой населенный пункт. Такую информацию можно получить в ЖЭС. В присутствии владельца квартиры сведения обычно предоставляют без особых проблем.

Сколько стоит нофелет?
Всю документацию по квартире перед заключением договора должны перепроверять риелторы. Они обязаны выяснить, не находится ли жилье в закладе или под арестом, свободно ли от претензий третьих лиц… Столичные агентства берут за такие услуги от 600 тысяч рублей до 3,7 миллиона. Однако выполняют обязанности от и до далеко не все. Хотите знать, что именно должно входить в эту сумму?
Посредник, к которому обращаются за консультацией и сопровождением сделки, должен помочь разобраться в перспективности ее совершения. Во-первых, установить, будут ли по данному варианту проблемы со вступлением в права собственника, с пропиской, со сроками выхода на сделку, с выездом бывших владельцев, с какими-либо долгами по приобретаемой квартире. Во-вторых, гарантировать, что цена недвижимости не изменится, что все сроки и условия сделки будут соблюдены. Риелтор также выясняет юридическую чистоту квартиры, проверяет документы на жилье.
Затем он должен помочь грамотно составить договор купли-продажи, посоветовать, как правильно организовать процедуру передачи денег. На Западе в обязанности риелтора также входит послепродажный сервис. Посредник берет на себя хлопоты по перерегистрации квартиры, контролирует получение документов, проверяет правильность совершения регистрационных записей. Затем передает клиенту расписки, гарантийные обязательства от продавца и, наконец, саму квартиру.
У нас в список услуг не всегда входят даже обязательные пункты, хотя все без исключения риелторы в работе с клиентами делают ставку на проверку чистоты покупаемой квартиры.
Не только посредники могут подвести покупателя и продавца. Напортачить с документами умудряются даже нотариусы. Причем делают это абсолютно непреднамеренно.
У одного продавца, например, государственный специалист, составлявший договор купли-продажи, брал подписи с уже выписанных родителей-пенсионеров о том, что они не претендуют на жилплощадь, хотя такая бумага была вовсе не обязательна.
— Не помешает, — пояснял дотошный нотариус.
Сам же тем временем составил договор, в котором допустил несколько существенных ошибок. В Минском городском агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру покупателя с такими документами завернули. Пришлось бедолаге снова вызванивать продавца и вместе с ним идти к нотариусу, чтобы переделать документы. Спрашивается, кому такая «бдительность» нужна?

И на старушку бывает прорушка
Героем другой истории стал коллега предыдущего специалиста. Нотариус купил однокомнатную квартиру у весьма представительных людей. Казалось бы, какие у него могут возникнуть сложности? Однако человек чуть было не попал впросак. Точнее попал, но, к счастью, все обошлось благополучно.
Спустя полгода после приобретения квартиры новый владелец за какой-то надобностью отправился на телефонную станцию. То ли документы переоформить, то ли еще что-то уточнить. На станции стали разбираться, и выяснилось, что несколько месяцев назад в квартире кроме хозяина был прописан какой-то человек. Оказывается, покупая «чистую» квартиру, нотариус приобрел еще и квартиранта в придачу. Он работал в то время где-то за границей. Хорошо, что все завершилось благополучно. Жилец, даже не намекнув о своем существовании, потихоньку выписался.
Каким образом «представительным людям» удалось получить чистые документы на квартиру, нотариус, естественно, выяснять не стал. Однако урок этот был им выучен назубок.
Как избежать подобных оказий? К сожалению, рецепт пока что не найден.

Наталья ВАВИЛОВА, "МК"