Но прежде краткая предыстория. Впервые коэффициенты качества жилой среды были разработаны и утверждены постановлением Совета Министров еще в 1993 году. Для чего? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно вспомнить ситуацию с жильем в СССР. Читатели, успевшие пожить в то время, наверняка вспомнят: государство полностью брало на себя все хлопоты по обеспечению граждан жилой площадью. Предоставляли квартиры бесплатно, за исключением так называемых кооперативных. Но, получив жилье от государства, невозможно было стать его собственником. Ведь и самого права частной собственности на недвижимость тогда не существовало – нельзя было ни продать, ни подарить, ни завещать. Да и стоимость кооперативных квартир была фиксированной независимо от качества строения и места его расположения.
Но с развалом Союза недвижимость и жилье в частности стали товаром. Государство предложило гражданам выкупить занимаемую жилую площадь, стать ее собственниками. По законам рынка на цену любого товара не в последнюю очередь влияет его качество. А недвижимость, жилье – товар особый: влияние на его цену оказывает множество факторов. Для упрощения расчетов и было решено разработать коэффициент, который бы помогал определить цену в зависимости от всех характеристик недвижимости.
Кто и как рассчитал коэффициенты качества жилой среды?
Город рос, развивался, прирастал новыми территориями… Коэффициенты качества жилой среды, разработанные почти полтора десятилетия назад, устарели. В 2006 году специалисты столичного проектного института «Минскградо» получили заказ на подготовку новых.
Сергей Кучков, ведущий экономист «Минскградо»:
- Когда взялись за эту работу, найти методику, по которой разрабатывали прежние коэффициенты, к сожалению, не удалось. Пришлось начинать, по сути, с нуля.
Мы лишь взяли за основу три основных параметра, которые использовались ранее: транспортная доступность, социальная инфраструктура, экология. Кроме того, в формулу расчетов закладывали данные рынка недвижимости о стоимости квадратного метра жилья и результаты кадастровой оценки территории города Минска.
Транспорт
Наиболее важный параметр при определении коэффициента качества жилой среды – транспортная доступность. Отправными точками здесь стали остановки массового пассажирского транспорта. Для каждой остановки, для каждого участка сети просчитывали количество маршрутов, среднее время движения до центра города, где конечной точкой была выбрана Октябрьская площадь. Также в формулу расчетов закладывали данные о количестве подвижного состава на том или ином маршруте, интервал движения в часы пик, время его начала и окончания, длина оборотного рейса и скорость на маршруте. Учитывалось и среднее время ожидания транспорта на остановке. По существующей методике это время равно половине интервала движения. Наконец, в расчет принималось время пути к остановке от жилого дома.
Социальная инфраструктура
Второй параметр – набор социально гарантированных объектов. Это тот минимум, который заложен в генплане города и определен государственными социальными стандартами. В этот набор входят 8 видов объектов: школа, детский сад, продовольственный и промтоварный магазин, предприятия общепита, поликлиника, аптека и библиотека. Было проведено исследование: данные по каждому планировочному району соотнесли с существующими нормативами. В результате получилась обеспеченность того или иного района, квартала социальными объектами в процентах. Так, например, выяснилось, что центр – не самый обеспеченный в этом отношении сектор. Лидируют в столице кварталы, где застройка велась в 1960-1970-х годах. Объяснение простое: во-первых, нормы тех лет были выше, во-вторых, в центре жилья меньше, чем в спальных районах – Сухарево, Кунцевщине, Юго-Западе, Малиновке.
Экология
Последний немаловажный параметр, оказывающий влияние на величину коэффициента качества жилой среды и, как следствие, на стоимость недвижимости, – экология. Здесь основывались на данных раздела «Охрана окружающей среды» корректуры Генерального плана Минска. В нем экологи учитывали состояние атмосферного воздуха, почвенного покрова, подземных вод, растительности. Наиболее неблагоприятная ситуация в районах, где сосредоточено крупное промышленное производство – жилые кварталы, прилегающие к территориям тракторного, автомобильного заводов, промзоне Шабаны. Ближе к центру города не самая лучшая ситуация в районе улицы Тимирязева, где расположен завод отопительного оборудования. Лучшими можно назвать северную и западную части города – микрорайоны Зеленый Луг, Уручье, Сухарево.
Что получилось?
Недвижимость с самым высоким коэффициентом – 1,3 – расположена в центре города и кварталах, вытянутых на северо-восток в границах улиц Якуба Коласа, Сурганова, проспекта Независимости. Минимальный – 0,7 – получили районы столичной периферии: поселки Сокол, Колядичи, жилой район Шабаны.
В некоторых случаях жилые кварталы, расположенные в казалось бы не самой благоприятной зоне, получили более высокий коэффициент. Например, группа домов на улице Менделеева. Здесь роль сыграли благоприятная экологическая ситуация – рядом Слепянская водная система – и транспортная доступность – близость линии метро. Аналогичная ситуация у жилых домов, расположенных неподалеку от станции метро «Пролетарская». У них более высокая ценность, нежели у остальной застройки велозавода.
В то же время частный сектор в районе улиц Аэродромной и Жуковского, несмотря на близость к центру, получил меньший коэффициент, потому что жилье здесь не отвечает современным требованиям.
Где и как применяются коэффициенты?
Коэффициенты качества жилой среды необходимы для оценки стоимости жилья при приватизации, при купле-продаже домов и квартир госфонда, а также при определении стоимости строений, сооружений, помещений физических лиц для целей налогообложения.
Михаил МИХАЙЛОВ, «МК»