Городское хозяйство

Товарищи по собственности

О причинах, по которым жильцы высказываются за или против кондоминиумов, корреспондент «МК» беседует с заместителем генерального директора ГО «Минское городское жилищное хозяйство» Светланой Степановой.
– Светлана Михайловна, образование товариществ собственников – дело добровольное?
– Конечно. Вместе с тем согласно закону «О совместном домовладении» в новых домах еще до сдачи их в эксплуатацию товарищества собственников создаются по решению застройщика. Нужно учитывать, что товарищество – лишь форма управления недвижимым имуществом. На общем собрании жильцы решают, как они будут производить техобслуживание – самостоятельно, через ЖЭС или с привлечением альтернативных организаций. В Минске всего одна частная структура производит полный комплекс работ по техобслуживанию жилого дома. Сегодня этот рынок услуг не развит, и ЖЭС не ощущают серьезной конкуренции.
– Создаются ли подобные сообщества в домах старой постройки?
– С этим гораздо сложнее. Представители ЖРЭО регулярно проводят собрания с жителями многоэтажных домов по выбору способов управления. В основном это дома, которые находятся в хорошем техническом состоянии, где недавно были выполнены капремонт, реконструкция. Однако жильцы объединяться в товарищества не спешат. Ощущается их социальная разнородность, нежелание что-то менять, проявлять инициативу, а также нести дополнительные затраты на регистрацию товарищества.
– Их можно понять: приняв решение перейти на самообслуживание, нужно сформировать собственную мини-ЖЭС со всеми вытекающими расходами.
– Штат обслуживающего персонала, начиная от председателя правления и заканчивая дворником, равно как и размер их зарплаты утверждаются на общем собрании. Для обслуживания одного дома нет необходимости нанимать сантехника, электрика, плотника на полную ставку. Это работа по совместительству, на которую можно привлечь кого-то из жильцов или специалистов со стороны, в том числе из ЖЭС. Правда, для рабочих по комплексной уборке предусмотрена полная занятость. Бухгалтер зачастую выполняет функции паспортиста, а диспетчер – секретаря. С отдельным помещением для размещения руководящего аппарата проблем не возникает: в новых домах оно предусмотрено проектом. Такой же вариант учитывается при разработке проектно-сметной документации (ПСД) на кап-ремонт и модернизацию старых зданий. Также можно арендовать одно из нежилых помещений дома у жилищной службы.
– Чтобы эффективно управлять, нужно быть профессионалом, а опыт работы в сфере ЖКХ имеют, наверное, немногие избранные руководители столичных кондоминиумов?
– Такая проблема существует. В этой связи в БНТУ разработана учебная программа повышения квалификации управляющих многоквартирными домами, организованы курсы, на которых можно ознакомиться с правовыми основами управления недвижимостью, основами экономики и бухгалтерского учета, вопросами делопроизводства, технической эксплуатации и ремонта жилых домов. Для руководителей товариществ собственников и организаций застройщиков это еще и хорошая возможность пообщаться с более опытными коллегами, позаимствовать какие-то наработки. Посещение курсов добровольное, но мы внесли предложение в проект нового Жилищного кодекса сделать такое обучение обязательным.
– Как в товариществах, избравших самостоятельный путь, рассчитываются за коммунальные услуги?
– Договоры с предприятиями-поставщиками коммунальных услуг заключаются напрямую. При этом товарищество может пользоваться тарифами ЖКХ или же возмещать фактические затраты, устанавливая свои тарифы. Например, суммы оплаты за лифт, вывоз и обезвреживание бытовых отходов делить либо непропорционально количеству жильцов, либо соразмерно метражу квартир, либо же равными долями между квартирами.
При составлении счет-извещений многие товарищества пользуются услугами Центра информатизации и автоматизации расчетов, при необходимости в жировки вносятся строки по дополнительным платежам, взносам. Некоторые товарищества самостоятельно производят начисления и сбор платежей.
– Госдотации предусмотрены?
– Да. Для этого нужно обратиться в финансовый отдел администрации своего района с заявлением и сметой доходов и расходов товарищества. Если сумма расходов больше, предоставляется дотация на возмещение убытков в пределах нормативов ЖКХ. Выдается она на год. Однако большинство товариществ собственников от дотации отказываются: это большой дополнительный объем работы для бухгалтера, при этом доходы и расходы должны быть привязаны к принятым в ЖКХ тарифам, штатному расписанию, зарплатам.
– На чем жильцы таких домов могут сэкономить?
– Товарищества заинтересованы в экономном использовании энергоресурсов, потому относятся к этому более ответственно. В квартирах, безусловно, установлены счетчики воды, на лестничных клетках широко применяют энергосберегающие лампочки, системы автоматического управления освещением. Если в доме есть свободные помещения, сдают их в аренду и за счет этих средств частично покрывают плату за техобслуживание. Можно сэкономить на зарплате обслуживающего персонала, минимизировав их штат. В целом ко всему недвижимому имуществу жильцы относятся бережно.
– Но со временем дом все же потребует капремонта. Как решается этот вопрос?
– Деньги на капремонт согласно установленным тарифам товарищества должны аккумулировать на своем расчетном счету. Но есть нюансы. Делать такие отчисления или нет, жильцы решают на общем собрании и в большинстве случаев отказываются от данной статьи расходов. С одной стороны, это противоречит существующему законодательству, но с другой – никто не имеет права вмешиваться в финансово-хозяйственную деятельность товарищества собственников как юридического лица. В новом Жилищном кодексе предполагается урегулировать этот вопрос вплоть до привлечения к административной ответственности за уклонение от отчислений.
Распространенный аргумент: через 25, 30 или 40 лет деньги могут обесцениться. На это администрации районов предлагают товариществам придерживаться существующего порядка проведения капремонта и перечислять средства на специальные счета администрации или ЖРЭО. Эти деньги будут использоваться для проведения работ в домах согласно графику, а когда подойдут сроки капремонта в доме товарищества, его гарантированно выполнят. Но от этого предложения отказываются даже те товарищества, которые производят отчисления. Дело в том, что они аккумулируют средства на депозитном счету, а проценты используют на свою уставную деятельность: покрытие каких-то расходов, премирование работников и так далее. Или присоединяют проценты к общей сумме.
Вариант с кредитом на капремонт, по-моему, не выход. Отдавать его придется детям и внукам, некоторые семьи, возможно, поменяют мес-то жительства. Да и срок возврата кредита на несколько десятилетий не растянешь.

Читайте также:  Опытным путем

Александр ФИЛИППОВИЧ, «МК»