Экономический курьер

Замкнутый круг ипотеки

Система ипотечного кредитования во многих странах мира — одна из самых востребованных банковских услуг. Но в Беларуси она пока не получила должного развития. Действительно ли наши финансисты неохотно соглашаются на такую форму работы с клиентами? И что необходимо сделать, чтобы ипотека стала эффективным инструментом в деле приобретения жилья?

Что говорят специалисты

Депутаты Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь инициируют разработку дополнительных мер для развития ипотечного кредитования. По мнению председателя Постоянной комиссии Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Галины Полянской, принятый еще в 2008 году закон «Об ипотеке» работает не в полную силу. Одна из причин — в документе нечетко прописан механизм возврата средств в случае, когда кредитор не выполняет своих обязательств именно по договору ипотечного кредитования. Проще говоря, банк сегодня не может выселить должника из квартиры. В то же время глава парламентской комиссии убеждена в том, что экономика страны нуждается в развитии ипотеки. Ведь сейчас банки предоставляют кредиты под поручительство третьих лиц, но такая система начинает буксовать: число претендентов на получение кредита растет, а число поручителей сокращается. Ведь банки требуют, чтобы гарантии по возврату ссуды давал человек, не имеющий финансовых обязательств, а чем больше получателей банковских ссуд, тем меньше потенциальных поручителей.

Несколько иное мнение у председателя совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николая Простолупова:

— Могу заверить, опираясь на свой 15-летний опыт работы в сфере недвижимости, что банки с большим удовольствием в качест­ве обеспечения обязательств по возврату кредитов берут именно объекты недвижимости. Например, «Беларусбанк», когда выдает займ, в том числе льготный, на строительство жилья, однозначно берет будущие квартиру, дом в залог. И по договору, пока клиент не выплатит кредит, с такой недвижимостью невозможно осуществлять никакие операции: продавать, дарить… Так что ипотека в Беларуси работает.

Но проблема с возвратом кредитов действительно есть: банку далеко не всегда легко получить с должника свои деньги, продав при этом заложенную квартиру. Государство гарантирует своим гражданам право на жилье и стоит на страже их интересов, а это значит, что с выселением нарушителя могут возникнуть большие проб­лемы. В то же время госструктурам ничто не мешает разбираться, например, с неплательщиками услуг ЖКХ. Только в Минске в прошлом году по решению суда 30 семей, задолжавших по квартплате, переселили в жилье меньшей площади.

Главные же, на мой взгляд, проб­лемы в другом: во-первых, необходимо увеличить объем жилищного строительства как минимум в 2 раза, во-вторых, проценты по кредитам не должны быть выше 5-6. Сейчас же ставка минимум 15 процентов годовых, если речь не идет о льготных ссудах.

— Несколько лет назад в США разразился ипотечный кризис, который сказался и на мировой финансовой системе. Почему ипотека оказалась тем камнем, который вызвал лавину? И нет ли такой опасности для нашей страны?

— В США и во многих европейских странах иная система кредитования. Там достаточно иметь чистую кредитную историю, чтобы без справки о доходах, а по сути, без реального обеспечения получить заем. В то же время в странах, о которых мы говорим, выдают кредиты под 2-4 процента годовых. Конечно, при таких условиях граждане весьма охотно брали, а банки охотно давали ссуды. Еще один важный момент: западные финансовые институты работали с деривативами, если упрощенно — с долговыми расписками. В какой-то момент дер­жатели таких бумаг решили обратить их в наличные деньги. Но заемщику нечем погашать долг: к примеру, он взял 100 тысяч долларов, а имущества и других активов у него всего на 10 тысяч. Когда количество таких обязательств многократно превысило банковские резервы, началась цепная реакция, обвал.

У нас такого произойти не может, так как размер выдаваемого кредита жестко привязан к заработку. Банки рассчитывают сумму исходя из платежеспособности клиента. Именно поэтому, когда речь идет о мало-мальски солидных суммах, необходимо принести справки о доходах не только своих, но и членов семьи. К тому же государство требует, чтобы после всех платежей, в том числе по кредитам, у гражданина оставалось не меньше прожиточного минимума. Значит, банк эту сумму не учитывает при расчете. Вот и получается, что при средней зар­плате 1-1,5 миллиона рублей вам больше 15 тысяч долларов в долг не дадут. А на эту сумму квартиру не построишь. Поэтому банки и требуют поручителей, которые своим заработком гарантируют возврат денег.

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет продажи данного имущества.

Ипотека — это и залог уже существующего недвижимого имущест­ва собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды.

В случае неисполнения основного обязательства взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.