Потребительский клуб

Если у вас нету дома

12-01-01-09 Почему сделки с недвижимостью стоит доверять профессионалам, ожидать ли дальнейшего падения цен на квадратные метры и откуда берутся в столице коммуналки — в беседе с риелтором

— Как можно охарактеризовать нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости? Будут ли дешеветь квартиры?

12-01-02-09— Предложений много — как новостроек, так и вторичного жилья, — рассказывает заместитель директора ООО «Альфа-­риэлт» Анна Коломыцева. — Се­го­дня в столице можно найти квартиру от 30 тысяч долларов в эквиваленте, разумеется, небольшую и расположенную не в самом лучшем районе. Популярными по-прежнему остаются однокомнатные и двухкомнатные. Однушки — либо стартовая площадка для молодых семей и приезжих с периферии, либо инвестиционный проект для последующей сдачи в аренду, ведь самое выгодное капиталовложение — в недвижимость. Даже если деньги положить на депозит в банк, прибыль все равно будет ниже той, которую можно получить от сдачи метров.

Большие квартиры сейчас тоже пользуются спросом: в последнее время дети не спешат отделяться от родителей, им выгодней жить вместе — пожилые люди всегда под присмотром, могут помочь с воспитанием внуков.

При этом никаких экономических предпосылок к тому, что квартиры продолжат дешеветь, нет. Пока рынок недвижимости регулируется отсутствием активного спроса.

За свои услуги агентство недвижимости возьмет от 1 до 3 % от стоимости продаваемого объекта: чем дороже стоят метры, тем меньше будет процент.

12-01-01-09— Некоторые ваши коллеги в шутку называют свою работу сезонной. С чем это связано?

— Например, частные дома редко покупают зимой, так как невозможно хорошо осмотреть объект — под снегом не видно ни рельефа местности, ни фундамента. Пик продаж квартир приходится на сентябрь — январь. Это связано с занятостью людей в летнее время, с тем, что многие хотят встречать новогодние праздники в новом жилье, покупают недвижимость для приезжих студентов. Следующая волна наступает в марте — мае. Одновременно активизируются желающие обзавестись дачными участками.

Вляпались в недвижимость

— Порой при совершении сделок с недвижимостью граж­дане, чтобы сэкономить, не обращаются за помощью к риелторам. Чем это чревато?

— Есть поговорка: скупой платит дважды. Продать несложно — механизм весьма прост, последовательность действий можно узнать в нотариальной конторе или кадастровом агентстве. А вот покупателю, чтобы заручиться гарантией надежности сделки, рекомендую обращаться к специалистам, ведь ни но­та­риус, ни регистратор не станут просчитывать риски. Всегда существует вероятность того, что в последующем куплю-продажу метров признают недействительной, полностью или частично отменят либо появятся третьи лица, претендующие на метры.

Безусловно, даже риелтор не сможет полностью гарантировать прозрачность сделки, но он сведет неприятные последствия к минимуму. У коллег был случай: обратился мужчина с просьбой помочь приватизировать квартиру, а после продать ее и купить загородный дом. Сделали в лучшем виде, все остались довольны. Когда новый владелец столичных квадратных метров пришел в расчетно-справочный центр, чтобы переписать лицевой счет на себя, выяснилось, что их вообще нельзя было приватизировать — жилплощадь-то служебная. Стали разбираться. Оказалось, работник коммунальной службы выдал неправильную справку, на основании которой представители районной власти вынесли неправомерное решение о приватизации. Через суд оно было признано недействительным. Теперь пожилой мужчина, успевший купить дом, по решению суда выплачивает половину своей пенсии несостоявшемуся обладателю квартиры. Представьте, сколько лет на это потребуется!

Другой пример. Продается квартира, у собственника в паспорте нет отметок, состоял ли он в браке и расторгнут ли тот (документ поменяли). Клиент заявляет, что у него нет супруги, имеющей право претендовать на жилье. Но так ли это? Если продавец врет, то его бывшая жена запросто аннулирует сделку или потребует компенсацию. У агентства, по сути, не такие уж большие полномочия для подобных проверок. Однако если возникают хотя бы небольшие подозрения, я даже общаюсь с соседями собственника.

Кроме того, перед совершением сделки просим продавца предоставить справки, состоит ли он на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах. Как-то продавала квартиру интеллигентной женщины-профессора, и выяснилось, что она состоит на учете как алкоголик. Оказалось, в бурной молодости с однокурсниками что-то отмечала, попала в милицию. Всех участников застолья поставили на диспансерный учет. Прошло много лет, продавец даже забыла об этом. Но такой нюанс испугал потенциального покупателя, и тот отказался от сделки, потеряв задаток.

Читайте также:  Тратный подвиг

Нужно понимать: если для риел­тора покупка-продажа квартиры — рядовое событие, то для клиентов — нечто из ряда вон выходящее. Будучи взволнованными, они порой упускают важные детали. Всегда спокойней, когда рядом профессионал, который проверит правильность расчета, оформления документов, ведь от ошибок никто не застрахован. Был даже случай, когда на эмоциях стороны забыли рассчитаться. Благо покупатели оказались порядочными и выплатили деньги.

— А из-за чего еще совершенную сделку в дальнейшем могут признать недействительной?

— Воспользовавшись услугами грамотного адвоката, вполне реально аннулировать практически любую куплю-продажу. Но для этого нужны основания, фраза «Я передумал!», разумеется, здесь не сработает. Задача агентства — просчитать все возможные риски и исключить любые причины для расторжения сделки. Вот почему я всегда подписываю с клиентами предварительный договор, к которому прилагаю акт осмотра состояния квартиры. Последний документ, где подробно отмечены выявленные при осмотре жилплощади дефекты и недочеты, подписывается дважды — до и после сделки. Это помогает избежать споров и конфликтов сторон в последующем.

— Вы помогли купить и продать сотни квартир. Какая запомнилась больше всего?

— Двушка в Зеленом Луге. Местоположение отличное, но состояние оставляло желать лучшего. Дело в том, что хозяева, глубокие пенсионеры, содержали пять котов и трех больших собак, которых не всегда могли выгуливать. Запах в квартире стоял ужасный! Потенциальные покупатели дальше прихожей проходить попросту отказывались. В итоге нашелся желающий — мужчина работал строителем, искал квартиру для родителей. После сделки он поднял доски пола, оборвал старые обои, провел санобработку и красиво все отремонтировал. А пожилая пара со своими животными переехала в однушку в Заводском районе. Помню, соседи были весьма не рады новым жильцам.

Комната страха

— На сайтах недвижимости много объявлений о продаже долей в квартире…

— В просторечии это коммуналки. В Минске осталось не более десятка домов с типичными коммунальными квартирами, которые мы привыкли видеть в советских фильмах. Причем со временем их не просто расселяют, а сносят. Самые старые такие постройки были в Октябрьском районе.

Однако сегодня любая квартира может превратиться в коммуналку. Например, бывшие супруги делят жилплощадь, приобретенную в период брака. Или собственник, у которого несколько наследников, умирает. Те получают по доле в квартире, как правило, без определения комнат. В таких случаях можно составить у нотариуса соглашение о порядке пользования жилыми помещениями (при обоюдном согласии) либо обратиться в суд. Иногда сособственники выплачивают друг другу разницу в метраже, чтобы избежать споров, и определяют доли в новом эквиваленте.

Был случай, когда однушку унаследовали 8 человек. Разумеется, таким табором никто в ней жить не будет. И если сособственники не договариваются, кто, кому и сколько выплатит за долю, метры начинают распродавать третьим лицам. Причем оформить такую сделку можно лишь с согласия всех сособственников, которые по закону имеют преимущественное право на покупку. Кто-то приобретет такой кусочек для регистрации, а кто-то и для проживания. Увы, нередко долю покупают нерадивым родственникам — алкоголикам, наркоманам, которые вселяются в благополучную квартиру и начинают портить жизнь другим жильцам.

Некоторые продавцы перед сделкой ремонтируют квартиру. Но это не оправдывает себя. По словам риелтора, вложенные деньги окупаются на 25-35 %. Лучше перед продажей освободить квартиру от мебели, тщательно убрать, проветрить. Отстали от стен обои — подклеить, пятно на потолке — закрасить. Следует понимать, что покупают стены, а не ремонт. У каждого свой вкус.