Экспедиция «МК»

Все стороны квадрата

01-01-01-20Наши корреспонденты побывали на площадках минских новостроек и попытались узнать, какова себестоимость квадрата и из чего она формируется.

01-01-02-20Скользящий график

Если отправиться на прогулку по столице с конкретной целью — в поиске новостроек, то во время такого променада вряд ли возникнет ощущение недостатка стройплощадок. Желтые скелетики башенных кранов можно заметить практически везде: в Малиновке, Уручье, Зеленом Луге, в районе аэропорта Минск-1… Но лишь кажется, что их много. На самом деле в последние годы нового жилья в столице возводят все меньше. Так, в 2017-м в городе планируют построить 644 тысячи квадратных метров, а, к примеру, в 2014-м было возведено больше миллиона. В то же время, по словам специалистов, объемы строительства — это один из факторов, влияющих на итоговую стоимость для покупателей. Однако кажется, что сегодня у прайса на квартиры нет внятных ориентиров. Строят почти вдвое меньше, но расценки при этом не поднимаются — на­оборот, они все ниже и ниже.

Если взглянуть на график цен на жилой метр за последние 10 лет, становится понятно: он похож скорее на горную систему, чем на стабильную равнину. Причем пик пришелся на октябрь 2007 года, когда средняя цена за 1 квадратный метр составляла 2 036 долларов (в эквиваленте). Сегодня этот показатель находится на одной из низших позиций за последнее десятилетие — 1 033 доллара, а в отдельных случаях и вовсе падает до 500. В чем причина и какова себестоимость этого самого метра?

Бремя не ждет

Факторов, влияющих на цену квадратного метра, множество: доходы населения, доступность кредитов, индекс строительно-монтажных работ и многое другое. Однако ни один из них мы не подставим в качестве слагаемого в уравнение, чтобы после знака «равно» подсчитать чистую стоимость метра.

01-01-03-20Сразу оговорюсь: универсальной формулы, в которой можно было бы увидеть все составляющие цены, не существует. Каждый дом и каждая стройплощадка уникальны и имеют свои особенности.

Что касается земли, по данным столичных агентств недвижимости, абсолютное большинство проведенных в прошлом году аукционов не заинтересовали застройщиков из-за больших обременений выставленных на них участков.

— Фактически снижение объемов строительства на первичном рынке жилья Минска можно наблюдать в последние два года. Причины — усложнение про­цедуры получения земельных участков под застройку и большие объемы обременений, передающихся вместе с участком. Все это вместе со снижением цен на новостройки минимизирует размер маржи застройщика, — уточнил представитель одного из столичных агентств недвижимости Андрей Чернышев.

Это значит, что количество новых проектов, появляющихся в Минске в течение 2017-го, будет минимальным.

— Как правило, обременением является снос частного сектора или бывших площадок промышленных предприятий, — пояснил заместитель директора КУП «Управление капитального строи­тельст­ва Советского района г. Минска» Дмитрий Новицкий.

Снос — мероприятие не из дешевых. К нему добавляются немалые суммы выплат и компенсаций при отселении собственников, на земле которых хотят возвести новый дом, строительство инженерной и дорожно-транспортной инфраструктуры, подземных паркингов или надземных гаражей-стоянок.

Нередко эти процессы сопровождаются судебными тяжбами и конфликтами сторон, затягиванием сроков и еще большими финансовыми потерями. К примеру, при реализации одного из проектов в жилом районе Зеленый Луг на обременения необходимо потратить около 12 % от общей стоимости дома. Кроме того, 7 % площадей нового здания передают городу.

В 2016 году организациями всех форм собственности в Минске построены 10 746 квартир. При этом очередь нуждающихся составляла свыше 210 тысяч семей.

В порядке очередности

Если говорить об очередниках, то в отношении них законодательством установлена нормативная стоимость за 1 квадратный метр — для привлечения льготного кредита. Она составляет примерно 500 долларов. Однако, по словам представителей компаний-застройщиков, эта сумма балансирует практически на одном уровне с себестоимостью. Поэтому в отдельных районах Минска возведение жилья для нуждающихся с соблюдением заданных параметров не представляется возможным.

Тем не менее недорогие варианты для них все же появляются — государство предлагает альтернативу почти недоступным льготным займам. В частности, не так давно УКС «Восток» опубликовал проектную декларацию на новый дом на улице Дражня. Для нормируемой площади цена 1 квад­ра­та — чуть больше 600 долларов. Для приоб­ретения предлагаются 196 квартир с отделкой.

Читайте также:  Мы здесь проездом

В прошлом году по еще более низкой цене для очередников сдавали дом в Каменной Горке. Тогда цена квадратного метра составила около 1 000 рублей, или чуть больше 500 долларов в эквиваленте.

Дом строился долевым способом, цена формировалась минимальной, исходя из рентабельности строительства плюс 5 %.

Что немаловажно, жилье, которое возводится с привлечением льготных кредитов и с гос­под­держ­кой, во многих случаях освобождено от ряда платежей. В частности, государство берет на себя затраты по сносу, если он необходим, и возведению инженерной инфраструктуры. Для прочих покупателей такие издержки закладываются в цену метра.

Задание на дом

Застройщики утверждают, что 50 % от стоимости дома уходит на установку коробки здания — без отделки, инженерных сетей, оборудования и прочих трат. Однако на конечную цену влияет еще и тип строения.

Самыми качественными и, соответственно, дорогими считаются монолитно-каркасные дома. Кирпичные жилые здания сегодня практически не возводят — стоят неоправданно дорого, да и производительность при их строительстве для сегодняшнего темпа жизни слишком мала. Кроме того, монолитный дом в силу своей специфики требует индивидуального проекта. Поэтому самый простой и дешевый вариант — панелька.

Также на итоговую стоимость квадратного метра влияет высота постройки. Часто застройщики стремятся разместить на полученной площадке здание с бóльшим количеством этажей и иметь на выходе больше квартир. Цена за метр в этом случае будет ниже.

Однако возвести в столице «небоскреб» можно далеко не везде. Такая возможность предусматривается еще на стадии разработки детального плана местности. Кроме этого здание должно соответствовать нормам МЧС, а они таковы: ближайшая пожарная часть должна находиться не дальше 3 км от строения выше 30 м. Иначе высотку возводить не разрешат.

В строительно-монтажные работы входят устройство фундамента, установка коробки здания, монтаж внутренних инженерных сетей, отделка, благоустройство территории.

Классовая борьба

Цены на квартиры могут варьироваться и еще из-за целого ряда других факторов. К примеру, степени готовности дома. Разница в стоимости квартир, купленных на стадии котлована и незадолго до окончания строительства, может доходить до 40 %. Это связано с лояльной ценовой политикой застройщика по отношению к покупателю, инвестирующему в строи­тель­ство, а также это своеоб­разная компенсация ему за риск.

На стоимость также влияет и число комнат в квартире. Дороже всего квадратный метр в однушках — в среднем 1 076 у. е. С увеличением количества помещений цена снижается: в двухкомнатных в среднем 1 029, в трешках — 978, при большем количестве комнат — 833. Также значение имеет этаж: как правило, неходовые первый и последний застройщики отдают по более низкой цене.

Кроме этого риелторы делят дома на классы, у каждого из которых свои особенности и прайс. Выделяют «Эконом» (средняя стоимость квадрата — 955 у. е.), «Стандарт» (1 120 у. е.), «Комфорт» (1 220 у. е.), «Престиж» (1 625 у. е.) и «Люкс» (таких предложений в Минске нет).

К примеру, если речь идет о самом дорогом сегодня в столице «Престиже», то высота потолков в квартире должна быть не менее 2,7 м, на площадке — не больше четырех квартир, в подъезде — бесшумный скоростной лифт, в здании — система «Умный дом», парк в 15 минутах ходьбы и расстояние не более 500 м до основных магистралей города, таких как проспекты Победителей, Дзержинского, Независимости и другие. В противовес этому к классу «Эконом» нет таких строгих требований, к тому же подобный дом запросто может располагаться в самом неприглядном месте — у кладбища, промзоны или железнодорожных путей.

В стоимость квадратного метра включаются:

цена земельного участка;

затраты на обременения;

расходы на строительные материалы;

оплата транспорта;

заработная плата строителям;

оплата услуг риелторских компаний;

затраты на обустройство коммуникационных систем;

затраты на благоустройство и озеленение территории;

прибыль застройщика и другие.