Городское хозяйство

Сносные условия

07-01-01-32 Нюансы предоставления компенсации за жилье, идущее под снос, разъяснил заместитель начальника управления жилищной политики Мингорисполкома Александр Шершень

07-01-02-32— Как принимается решение о том, что дом пойдет под снос?

— Сначала решается, что земельный участок в таких-то границах будет предоставлен определенному застройщику для строительства конкретного объекта — это может быть жилая застройка, линия метро, транспортная развязка, школа и другое. Если на таком земельном участке имеются строения, в том числе жилые дома, которые подлежат сносу, исполком принимает решение о предстоящем изъятии земельного участка, в котором застройщику поручается реализовать имущественные права собственников. В таких решениях указываются конкретные объекты, подлежащие сносу, а также права их собственников в соответствии с нормами Указа Президента № 58.

— На какую компенсацию могут рассчитывать граждане?

— Собственникам жилых домов (квартир) в Минске в основном предоставляются два варианта: либо жилье, либо денежная компенсация. Денежная компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости сносимого жилья. Если собственник желает получить жилье в собственность взамен имеющегося, то оно предоставляется из расчета не менее 15 м2 на самого собственника и на каждого зарегистрированного по месту жительства члена его семьи. Кроме того, общая площадь предоставляемого жилья должна быть не менее общей площади подлежащего сносу. Например, если сносится жилой дом площадью 150 м2, где зарегистрированы два человека, то жилье должно предоставляться не менее имеющейся площади. Важный нюанс.

Если стоимость сносимого выше стоимости предоставляемого, то собственнику выплачивается денежная компенсация в размере этой разницы. Если наоборот, предоставляемое жилье оценивается дороже, чем сносимое, то собственник разницу не выплачивает.

Другой пример. На 60 квадратах живут 10 человек. И по закону им должна быть предоставлена квартира площадью не менее 150 квадратов. При невозможности предоставить одну квартиру возможно предоставление нескольких такой же суммарной площади.

Есть еще такой момент. В законодательстве прописано, что жилье предоставляется собственнику и проживающим с ним членам семьи. При этом в расчет не принимаются граждане, зарегистрированные после получения выписки из решения о предстоящем изъятии земельного участка — за исключением близких родственников как самого собственника, так и членов его семьи. Зачастую, чтобы увеличить размер компенсации, в сносимых домах регистрируют родственников, которые фактически в них не проживают, и выселение затягивается. Вопросы порой приходится решать в судебном порядке.

— В Указе № 58 предусмотрен вариант переноса усадьбы на другой участок и предоставление участка для строительства нового дома. Были ли в Минске случаи применения этих норм законодательства?

— В столице практически отсутствует возможность предоставления земельных участков для этих целей.

В связи с этим для Минска предусмотрен еще один вариант реа­лизации имущественных прав: собственник жилого дома имеет право на получение (при наличии возможности) без аукциона земельного участка для строительства дома в любом выбранном им населенном пункте Рес­публики Беларусь с выплатой денежной компенсации. В этом случае он подает заявление на предоставление такого участка. Если есть возможность, его выделяют, и застройщик выплачивает компенсацию за подлежащий сносу дом в размере его рыночной стоимости. На практике такие случаи редки, потому что люди, как правило, хотят получить земельные участки рядом с Минском, а местные исполкомы говорят, что возможности предоставить такие участки нет. То есть на практике реализуются в основном два варианта: квартира или денежная компенсация.

— А если под снос попадает неприватизированное жилье?

— Порядок действий в этом случае определен Указом Президента № 563, который предусматривает предоставление нанимателю и проживающим с ним гражданам жилого помещения из расчета

15-20 м2 на человека на условиях ранее заключенного договора найма.

— Учитывается ли район проживания при выделении квартиры? То есть может ли житель Советского района получить квартиру в Шабанах, например?

— Может. По законодательству жилое помещение должно быть выделено в том же населенном пункте. Минск — город большой. Человеку, проживающему в Чижовке, может быть выделено жилье в Каменной Горке. Нарушений законодательства в таком случае нет. Вместе с тем, если у застройщика имеется возможность удовлетворить пожелание собственника по месту расположения предоставляемой квартиры, то такая возможность им реализуется.

— Обязана ли организация-застройщик предоставить граж­данину варианты квартир на выбор?

— Законодательством такое обязательство не предусмотрено. Если предоставляется жилье, которое отвечает установленным требованиям (пригодно для проживания, соответствует всем техническим характеристикам жилого помещения), то в случае отказа собственника от получения такой квартиры составляется протокол разногласий и застройщик подает в суд иск о выселении. Процеду­ра предусмотрена Указом № 58. Вместе с тем застройщик вправе при наличии возможности предложить собственнику иной вариант жилого помещения.

— Если все формальности соблюдены, но качество жизни тем не менее ухудшается, например, человек из центра, из квартала со скверами, зелеными зонами переезжает в удаленный район с плотной застройкой, где практически нет ни одного дерева…

— Это важный, но субъективный фактор, который в законодательстве не прописан. Если для проживающих в старых густонаселенных домах переезд — это долгожданное событие, то граждане, имеющие просторный и благоустроенный частный дом, такому переселению не рады. Однако отселение в связи с изъятием земельных участков для госнужд — вынужденная мера, связанная с реализацией генплана города.

— Если на момент сноса кто-то из проживающих состоит на очереди на улучшение жилищных условий, это учитывается?

— Компенсация за снос — это одно, улучшение жилищных условий в порядке очередности — это другое. При этом в подавляющем большинстве случаев при отселении граждан (как собственников, так и членов их семей), состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в связи со сносом жилых домов основания для нахождения их на таком учете отпадают и они снимаются с очереди.

— А если у сносимого жилья несколько собственников?

— В этом случае доли сособственников в выбранном виде компенсации (жилье либо деньги) должны соответствовать их долям в праве собственности на подлежащие сносу объекты недвижимости.

— Кто контролирует процесс предоставления компенсации?

— Координацию вопросов, связанных с исполнением решения о предстоящем изъятии земельных участков, включая обеспечение реализации в соответствии с законодательством прав собственников подлежащих сносу объектов недвижимого имущества, осуществляет администрация района, на территории которой находятся эти объекты. Но если всё по закону, все нормы соблюдены, она не вправе вмешиваться. При отсутствии согласия в вопросах реализации имущественных прав администрацией района составляется протокол разногласий и вопросы решаются в суде.

— От оценки жилья до реализации имущественных прав граждан проходит время. Что если за этот период из-за инфляции или других факторов меняется стоимость жилья?

— При подготовке акта выбора земельного участка делается предварительная оценка убытков в связи с предполагаемым изъятием земельного участка, затем, при определении конкретных вариантов реализации имущественных прав собственников, — окончательная. При этом последняя осуществляется одновременно как сносимого объекта, так и предоставляемого взамен. Такая оценка действует не более срока, определенного в решении о предстоящем изъятии земельного участка, который не может превышать 2 лет. Однако в ближайшее время срок ее действия будет изменен и составит 6 месяцев.

Порядок компенсации за сносимые объекты недвижимости регулируется следующими документами:

Указ Президента Республики Беларусь от 2 февраля 2009 г. № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд»;

Указ Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2013 г. № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений»;

Указ Президента Республики Беларусь 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»;

Жилищный кодекс Республики Беларусь.