Актуальный разговор в агентстве «Минск-Новости»

Нет причин для роста

Изменятся ли цены на недвижимость, от чего они зависят, как меняется спрос на жилье — об этом говорим с председателем совета общественного объединения Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николаем Простолуповым

— Николай Павлович, в последние два года цены на квартиры снижались, какова ситуация сейчас? Можно ли делать прогнозы на ближайшее будущее?

— С конца 2014 года началось падение рынка недвижимости, снижение стоимости жилья было самым динамичным в 2015-м. Цены за тот год уменьшились практически на 25 %. С конца 2016-го до марта ­2017-го — период некой стабильности. Видимо, это объяснялось тем, что народ жил ощущением: а вдруг новый год принесет какие-то новости — изменится курс валют или появятся новые решения. Поэтому цены стояли. В марте они опять начали плавно двигаться вниз. Думаю, в нынешнем году продолжится их снижение, но не более чем на 10 %.

— Кто-то из застройщиков, наоборот, предрекает определенный рост стоимости жилья.

— Для этого нет причин. Для роста требуется усиление спроса на недвижимость, увеличение продаж, а это напрямую связано с покупательной способностью населения, на которую влияют два фактора: реальные доходы людей и доступность кредитных ресурсов. Доходы граждан не повышаются, дешевых кредитов по-прежнему нет, следовательно, платежеспособность не увеличивается. Плюс психологические моменты — не­устойчивая ситуация на рынке труда останавливает кого-то от при­обре­тения недвижимости.

Несмотря на ситуацию, застройщики пытаются держать цены, то есть жилье не дешевеет такими темпами, как реально должно снижаться по экономическим законам. Речь идет о столице. В регионах произошли более радикальные изменения в ценообразовании. Это было связано с появлением на рынке довольно дешевых новых квартир, что повлекло за собой снижение цен и на вторичке.

— Какие, на ваш взгляд, цены должны быть в Минске?

— Учитывая реалии экономики, в среднем 700 долларов в эквиваленте за квадратный метр. Мы говорим о типовом жилье: 2-комнатной квартире в панельном доме не в центре города. Каркасные дома по себестоимости практически сопоставимы с панельными, но с учетом планировки, конструктивных решений, инженерии каркасники относятся к более высокому классу и потому продаются дороже.

— Озвучивается еще одно мнение: сдерживание темпов строительства жилья в столице со временем приведет к существенному росту цен. Согласны с этим?

— Такой фактор, конечно, принимается во внимание, но опять же резко поднять стоимость жилья могло бы увеличение спроса. Чтобы люди покупали квартиры, нужны деньги, а мы с вами уже говорили о доходах населения.

У нас по сделкам купли-продажи рынок недвижимости последние лет 5 находится в довольно равновесном состоянии. В Минске совершаются в среднем 1 200 сделок в месяц, не учитывая отдельных периодов снижений или подъемов. (Лет 10 назад цифры были меньшие — 900 сделок ежемесячно.) В столице существует устойчивый спрос на жилье, что подтверждается статистикой. Вы знаете, что более 200 тысяч семей состоят на учете нуждающихся по санитарным нормам. А реально тех, кто хотел бы улучшить свои жилищные условия, гораздо больше. Поэтому спрос у нас постоянный, стабильный, он еще долго не будет реализован — 20, а то и 40 лет. Даже если бы в столице ежегодно строили два миллиона квадратных метров жилья, то понадобилось бы как минимум 20 лет, чтобы обеспечить потребности нуждающихся.

— А что с предложением? Как оно меняется в последнее время?

— В городе сейчас выставлены на продажу 7 тысяч квартир. Но здесь надо коснуться специфики рынка: у нас мало людей, которые могут накопить хотя бы 50-60 тысяч долларов на однокомнатное жилье. Поэтому примерно 70 % сделок — альтернативные, то есть граждане приобретают квартиру взамен той, которую продают. Тут уже не надо иметь всю сумму, достаточно 10-15 тысяч долларов на доплату. Именно этот контингент формирует предложение на вторичке. Если продавец по какой-то причине уходит с рынка, то из перечня исчезает и его квартира. Но это не значит, что предложений стало меньше. Просто горожанин передумал покупать жилье. Поскольку покупатели не фиксируются статистикой, фиксируются продавцы, то здесь происходит игра цифр: желающих купить квартиру не стало меньше, а предложений убавилось.

— Меняется ли интерес горожан к определенным районам в Минске?

— В последнее время растет спрос на жилье в Лошице, поскольку эта часть города стала привлекательнее, там развивается инфраструктура. Заметно желание людей жить на проспекте Дзержинского в районе Грушевки, Алибегова, где новый жилой фонд, другая социальная среда — в основном заселяются молодые семьи. Поэтому рейтинг этих районов растет.

Сегодня средняя цена квадратного метра на вторичном рынке — 1 130-1 150 долларов в эквиваленте. Речь идет о типовом жилье — двухкомнатной квартире средних потребительских качеств в панельном доме не в центре города.