В Москве после реконструкции микрорайона Кузьминки количество квартир в панельных домах увеличилось вдвое. Пригодится ли минским архитекторам опыт их московских коллег?
В институте «Минскпроект» прошла презентация работ Московского научно-исследовательского и проектного института типологии, экспериментального проектирования (ГУП МНИИТЭП). Интерес профессионалов в первую очередь вызвал опыт реконструкции кварталов панельного жилья. Что неудивительно.
Желающих не нашлось
Лет пять назад в белорусской столице пытались реализовать пилотный проект реконструкции жилого квартала панельных домов 1960-х годов постройки в районе улиц Орловской, Карастояновой и Каховской. Предполагалось, на 1-2 этажа пятиэтажки подрастут, соединят строения между собой вставки, где будет и жилплощадь. При этом должны были капитально отремонтировать все панельки, утеплить фасады, изменить их облик, сделав жилье более современным. Проект выставлялся на аукцион: ожидали, потенциальных инвесторов привлечет возможность построить дополнительные квартиры, которые можно продать по рыночной цене. Для частичного отселения жильцов из пятиэтажек даже возвели в этом же квартале два 19-этажных дома. Однако поиски компании, готовой осуществить реконструкцию, были безуспешны. Проект остался лишь на бумаге.
Почему вообще появилась идея преобразования панелек? Дело в том, что когда-то первые дома в индустриальном исполнении строили в расчете на то, что служить они смогут примерно полвека. Этот срок истекает, и возникают вопросы: в каком состоянии находятся здания и что с ними делать дальше? С одной стороны, старые дома в 2-3 раза более энергоемкие по сравнению с жильем, возведенным после 1994 года, когда были приняты другие строительные нормы. С другой стороны, экспертиза доказала: основные конструкции в панельных домах первых массовых серий изношены всего процентов на 15, то есть здания могут служить еще очень долго. Они, скорее, устарели морально, а потому нуждаются в капремонте, утеплении и обновлении облика. Доказали специалисты и то, что в таких домах без ущерба можно надстраивать несколько этажей. Причем есть разные конструктивные варианты такой модернизации. Вот только в городском бюджете нет денег на подобные работы. А инвесторов, имеющих опыт подобной реконструкции и готовых ее выполнять, очень мало.
А как в Москве?
В Белокаменной ситуация несколько иная. Как рассказал главный архитектор ГУП МНИИТЭП Владлен Сухорослов, разработали три аналогичных проекта. Один реализован, ко второму приступили, третий не осуществлен из-за протеста жильцов, которые настаивали на сносе домов, а не реконструкции.
Московские архитекторы, как и минчане, пришли к выводу: массовый снос домов и новое строительство на этом месте экономически неэффективны — уж больно дорого обходится разрушение зданий и утилизация стройматериалов. Появление одной мансарды над пятиэтажками тоже принципиально ничего не меняет. Поэтому сочли оптимальным такой путь: без отселения жильцов достраивать не менее двух этажей и делать капремонт дома, во время которого не только меняют инженерные коммуникации, столярку, утепляют фасад, но и пристраивают лифты, обновляют балконы. ГУП МНИИТЭП на базе типовых крупнопанельных серий разработал соответствующие проекты реконструкции. А поскольку процесс затрагивает не один дом, а целый квартал, то одновременно пересматривают транспортные и пешеходные связи в этом жилом квартале, наличие достаточного количества объектов обслуживания, создание дополнительных парковочных мест. Преобразование домов меняет в лучшую сторону и облик жилого района. Что еще немаловажно — при реконструкции строят новые квартиры в уже существующих районах. У людей есть преимущественное право приобрести жилье по себестоимости в своем же доме и решить таким образом проблему разросшейся семьи.
Например, в московском районе Кузьминки количество квартир при реконструкции увеличилось с 500 до 944, появились места хранения автомобилей, благоустроили территорию. Проект осуществлялся по немецкой технологии и при поддержке немецких специалистов.
Второй проект, к реализации которого приступят в ближайшее время, был заказан по инициативе товарищества собственников жилья «Мишино-32». Здесь преобразование затронет восемь пятиэтажек, каждая из которых подрастет на 4 этажа. Модернизируют также два девятиэтажных дома. Будут утеплены фасады, площадь нынешних квартир увеличится за счет пристроенных эркеров, появятся новые остекленные лоджии, пройдет капремонт зданий. Благодаря подземным паркингам вернутся дворовые пространства для прогулок детей, отдыха и общения. Изюминкой проекта станет появление внутри квартала своеобразной пешеходной улицы, вдоль которой в легких модульных конструкциях расположатся небольшие объекты обслуживания. Специалисты подсчитали, что продажа части новых квартир по коммерческим ценам окупит все затраты жителей на проектирование и реконструкцию. В то же время себестоимость надстроенных квартир даже с учетом затрат на капремонт дома составляет лишь 60-80 процентов от нового строительства. Выгода очевидна.
Общими усилиями
Как рассказал главный архитектор «Минскпроекта» Михаил Гаухфельд, недавно между нашим проектным институтом и ГУП МНИИТЭП подписан договор о взаимном сотрудничестве по проектированию объектов в Минске и Москве. Сейчас осуществляется подбор конкретных площадок под проектирование.
Еще в прошлом году в Минске открылось представительство комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы и ГУП МНИИТЭП. Возглавил его Валентин Браим.
— Мы стараемся приходить к вам не только со своими проектами, но, что важно, и со своими инвесторами. Среди них главный — консорциум «Альфа групп», который намерен реализовать ряд начинаний, — прокомментировал Валентин Дмитриевич. Например, строительство в жилых районах торгово-обслуживающих комплексов. Возможно, будут и другие объекты, в том числе и по реконструкции жилья.